0988706411
Cách tính diện tích sàn xây dựng như thế nào? Khi báo giá về chi phí xây dựng nhà ở, nhà thầu thường đưa ra các số liệu thống kê về diện tích tổng tính qua m2. Việc này sẽ có vai trò giúp làm cơ sở cho cách tính chi phí xây dựng ( dành cho phần nhân công hoặc phần vật tư phần thô+ phần nhân công). Có khá nhiều chủ đầu tư không biết nên tính thế nào là hợp lý và không biết số m2 mà nhà thầu đưa ra liệu có chính xác hay không. Bài viết dưới đây, chúng tôi xin được tổng hợp các kinh nghiệm xây nhà của mình để tư vấn về cách tính diện tích xây dựng nhà ở như sau.
Tại điểm QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” đã quy định:
Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của các tường bao thuộc tầng. Phần diện tích hành lang, ban công, lô gia… cũng được tính trong diện tích sàn.
Diện tích sàn xây dựng của tầng nào thì được tính vào diện tích sàn xây dựng của tầng đó.
Tổng diện tích sàn của ngôi nhà (công trình) là tổng diện tích sàn của các tầng. Bao gồm cả các tầng hầm, tầng nữa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng mái tum,…
Cách tính diện tích sàn xây dựng nhà theo m2 dựa trên diện tích xây dựng, là cách tính đơn giản nhất dựa trên m2 xây dựng hoặc còn được gọi là m2 xây nhà nhân với đơn giá theo từng hạng mục. Trong đó, cách tính m2 sàn xây dựng được tính bằng diện tích sàn, trần…nhân với hệ số phần trăm tính diện tích quy đổi.
Diện tích hao phí về chi phí xây dựng sẽ bao gồm phần diện tích được thể hiện trong giấy phép xây dựng và những phần diện tích đã được thể hiện trong giấy phép xây dựng nhưng ở phần đó có hao phí chi phí xây dựng. Có không ít trường hợp chủ nhà, sau khi đã thỏa thuận với nhà thầu về giá cả, đến lúc đã ký xong hợp đồng lại thấy không vừa ý do phần diện tích mà nhà thầu tính lại lớn hơn rất nhiều so với diện tích được ghi trong giấy phép xây dựng.
Nguyên nhân có sự chênh lệch về diện tích được xuất phát từ những yếu tố như giếng trời, ban công, móng, phần sân thượng ( thông thường sân thượng không có mái che) hoặc giàn lam bởi sân sau sân trước, vì kèo để trang trí.
Diện tích được ghi trong giấy phép xây dựng chỉ dựa trên sàn, không kèm theo phần diện tích sân cầu thang, móng, giếng trời, không bao gồm thêm % mái nên thường nhỏ hơn so với diện tích thực tế. Chẳng hạn như phần cầu thang và giếng trời tuy không đổ chung sàn nhưng cần phải làm cầu thang và xây tường thông…nên sẽ tốn kém hơn khá nhiều so với việc đổ sàn.
+ Gia cố nền móng công trình: Tùy theo điều kiện về nền đất, điều kiện thi công mà chủ đầu tư nên quyết định theo loại hình gia cố nền đất ( chẳng hạn như sử dụng loại cọc ép, cọc khoan nhồi, cừ tràm…hoặc chỉ làm móng băng đơn giản không gia cố). Ở phần này sẽ được báo giá cụ thể
+ Móng cọc của công trình có diện tích phần tầng trệt <= 30m2: Phần đài móng trên đầu cọc cốt thép bê tông, cọc khoan nhồi sẽ được tính bằng 50% diện tích.
+ Móng cọc của công trình có diện tích sàn trệt > 30m2
Đối với nhà có chiều cao > 4 tầng: Phần đài móng được xây dựng dựa trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi sẽ chiếm 50% diện tích.
Đối với loại nhà có chiều cao <= 4 tầng: Phần đài móng được xây dựng dựa trên nền cọc bê tông cốt thép, cọ khoan nhồi sẽ chiếm 35% diện tích. Nếu là móng băng sẽ chiếm 50%.
+ Đối với loại hầm có độ sâu nhỏ hơn 1,5m sẽ tính 150% diện tích
+ Đối với loại hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.7m sẽ tính 170% diện tích
+ Đối với hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m nên tính 200% diện tích
+ Đối với hầm có độ sâu nhỏ hơn 3.0m sẽ được tính diện tích riêng
+ Diện tích sân dưới 20m2, có tường rào bao quanh, đổ cột, đổ cà kiềng tính 100% diện tích
+ Diện tích sân dưới 40m2, có tường rào bao quanh, đổ cột, đổ cà kiềng tính 70% diện tích
+ Diện tích sân trên 40m2, có tường rào bao quanh, đổ cột, đổ cà kiềng tính 50% diện tích
Nếu như nhà thầu nhận cả vật tư lẫn nhân công về cách tính diện tích xây dựng phần thô thì sẽ nhận toàn bộ cách tính sàn như trên. Trong trường hợp sàn đã được đổ bê tông rồi, nếu gia chủ muốn lợp thêm phần mái ngói thì cần phải tính thêm phần lợp mái ngói thì cần phải tính thêm khoảng 30%-50% diện tích sàn của phần mái.
Nếu như gia chủ muốn giao thầu phần nhân công thì các công trình có phần móng đơn giản ( loại phần móng đơn nhỏ bằng bê tông cốt thép), phần mái bằng không kèm lát gạch và không xây tường rào xung quanh tại phần lan có chiều cao khoảng 1m trở lên tại phần sân thượng thì không thì sẽ không được tính phần trăm diện tích. Ngược lại, nếu như phần móng có cấu trúc quá phức tạp, dạng móng băng hoặc móng cọc, lát thêm gạch ở phần sân thượng thì cần phải tính thêm phần chi phí khoảng 15% của tầng trệt hoặc tầng mái. Riêng tại phần giếng trời cần phải tính diện tích đủ 100% nếu như có tường xây và gạch ốp trang trí.
Cách tính diện tích xây dựng nhà ở thông thường được áp dụng chủ yếu là: dựa trên m2 sàn xây dựng bằng số liệu được xác định trên bản vẽ thiết kế ( đã được xác định trước kích thước công trình) x với chiều dài, chiều rộng ta có phần diện tích sàn. Để có phần diện tích sàn để sử dụng cần phải cộng tất cả các diện tích mặt sàn cùng nhau. Chẳng hạn như, một lô đất có diện tích 80m2, xây 1 tầng trệt và 3 tầng lầu, sử dụng hệ mái bằng cốt thép.
Như vậy cách tính diện tích xây dựng nhà cho cả nhà 4 tầng sẽ là 320m2. Lưu ý: phần mái bằng sẽ được tính theo 1 sàn, nếu như trên sàn có mái thì mới tính diện tích sàn của tầng 3. Hoặc phần khu đất xây dựng bao gồm diện tích 80m2 xây 3 tầng kèm sân thượng ( phần sân thượng có mái che là 50m2 và sử dụng phần sân không kèm mái che là 30m2). Cách tính diện tích xây dựng nhà ở tại công trình này là: 80m2 x3 sàn =240m2+ 50m2 sân thượng + 50% phần diện tích sân thượng không kèm mái = 240m2+50m2+15m2= 350m2.
